전셋집이나 월셋집을 계약하기 전, 공인중개사가 건네준 등기부등본을 받아 들고 한참을 들여다본 적 있으신가요? 표제부, 갑구, 을구, 근저당권설정, 채권최고액… 용어부터 낯설어서 결국 “중개사님이 괜찮다고 하셨으니까” 하고 도장을 찍는 경우가 많습니다. 그런데 보증금은 대부분의 사람에게 전 재산에 가까운 돈입니다. 그 돈의 안전을 판단하는 핵심 문서가 바로 등기부등본이죠.
이사철인 가을에는 전월세 계약이 몰립니다. 그만큼 “등기부를 제대로 안 봐서” 생기는 사고도 함께 늘어납니다. 국토교통부 발표에 따르면 전세사기피해자법 시행(2023년 6월) 이후 2026년 7월 말까지 전세사기피해자로 결정된 건수만 누적 4만 278건에 이릅니다. 등기부 한 장을 제대로 읽는 것만으로 피할 수 있었던 위험도 적지 않습니다.
핵심만 먼저 정리하면, 등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 되어 있고 계약 전에는 갑구의 소유자·압류·가압류·신탁 여부와 을구의 근저당 채권최고액 합계를 반드시 확인해야 합니다. 대법원 인터넷등기소에서 700원에 열람한 등기부를 AI에 붙여 넣고 “위험 신호를 표로 정리해줘”라고 요청하면 이 점검을 5분 안에 끝낼 수 있습니다.
이 글은 등기부 읽는 법과 AI 활용법을 안내하는 글입니다. 실제 계약 판단은 공인중개사·법무사 등 전문가의 확인을 거치고, 법 조항과 수수료는 대법원 인터넷등기소·국가법령정보센터의 최신 공식 정보를 기준으로 하세요.
등기부등본, 왜 계약 전에 꼭 봐야 할까?
등기부등본(정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’)은 그 집의 “이력서”입니다. 누가 주인인지, 그 집을 담보로 누가 얼마를 빌려줬는지, 법원이 압류를 걸어둔 적이 있는지가 전부 기록돼 있습니다. 집주인의 말이나 중개사의 설명은 틀릴 수 있지만, 등기부는 국가가 관리하는 공적 기록입니다.
세입자에게 중요한 이유는 명확합니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금은 등기부에 먼저 올라가 있는 권리자(주로 은행의 근저당)가 배당을 받고 남은 돈에서 돌려받게 됩니다. 앞선 빚이 집값에 가까우면 내 보증금이 돌아올 몫이 사라집니다. 이 순서를 판단하는 근거가 바로 등기부입니다.
어려운 계약서 조항 전반을 AI로 풀어보는 방법은 AI로 계약서·약관 어려운 조항 쉽게 해석하기에서 다뤘습니다. 이 글은 그중에서도 부동산 등기 문서 하나에 집중합니다.
등기부등본은 어디서, 얼마에 뗄 수 있나요?
가장 쉬운 방법은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)입니다. 주소만 알면 누구나 조회할 수 있고, 집주인의 동의도 필요 없습니다. 인터넷등기소 기준 수수료는 열람 1건 700원, 발급 1통 1,000원입니다. 계약 전 확인 용도라면 열람으로 충분하고, 관공서나 은행에 제출해야 할 때만 발급을 받으면 됩니다.
- 열람(700원): 화면으로 보고 PDF로 저장 가능. 내용 확인용.
- 발급(1,000원): 법적 효력이 있는 증명서. 제출용.
- 무인발급기: 주민센터·법원 등에 설치. 인터넷 사용이 어려운 부모님 세대에게 편합니다.
아파트·빌라처럼 한 건물에 여러 세대가 있는 집은 ‘집합건물’로, 단독주택은 ‘건물’과 ‘토지’로 나뉘어 조회됩니다. 동·호수까지 정확히 입력해야 내 집의 기록이 나옵니다. 중개사가 준 등기부가 있더라도, 계약 당일과 잔금일에는 직접 새로 열람하는 것을 원칙으로 삼으세요. 며칠 사이에 새 근저당이 설정되는 일이 실제로 일어나기 때문입니다.
표제부·갑구·을구는 각각 무엇을 말하나요?
등기부는 세 칸으로 나뉩니다. 이 구조만 알아도 절반은 읽은 셈입니다.
- 표제부: 집의 “신분증”. 소재지, 면적, 구조, 용도가 적혀 있습니다. 계약서의 주소·면적과 일치하는지 봅니다. 용도가 ‘근린생활시설’로 돼 있는 집은 주거용이 아니어서 전세대출이나 보증보험 가입이 막힐 수 있습니다.
- 갑구: “소유권” 기록. 현재 소유자가 누구인지, 그리고 압류·가압류·가처분·경매개시결정 같은 소유권을 위협하는 기록이 여기에 올라옵니다. 소유권이 신탁회사로 넘어가 있는 ‘신탁’ 등기도 갑구에서 확인합니다.
- 을구: “빚” 기록. 근저당권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리가 적힙니다. 은행이 집을 담보로 돈을 빌려줬다면 을구에 근저당권이 보입니다.
줄이 그어진(말소된) 기록은 이미 정리된 권리입니다. 말소되지 않은 기록만 현재 유효하다는 점을 기억하세요. 관공서 서류 특유의 용어가 막힐 때는 AI로 관공서 서류 용어 해석하기의 질문 방식이 그대로 통합니다.
1단계 — AI에게 등기부 구조부터 요약받기
인터넷등기소에서 열람한 등기부를 PDF로 저장한 뒤, 텍스트를 복사해 챗GPT·제미나이·클로드 같은 AI에 붙여 넣습니다. PDF 파일 업로드를 지원하는 도구라면 파일째 올려도 됩니다. 먼저 전체 구조를 쉬운 말로 요약받는 것이 순서입니다.
프롬프트 예시 ①
아래는 내가 전세 계약을 검토 중인 집의 등기사항전부증명서야. 부동산을 처음 계약하는 사람이 이해할 수 있게 ① 표제부 요약(주소·면적·용도) ② 갑구의 현재 소유자와 말소되지 않은 기록 ③ 을구의 말소되지 않은 권리와 금액을 표로 정리해줘. 말소된 기록은 별도로 “정리 완료”로 분리해줘.
[등기부 텍스트 붙여넣기]
이 단계에서 확인할 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 갑구의 현재 소유자 이름이 계약서에 적힌 임대인과 같은지. 다르다면 대리 계약이므로 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다. 둘째, 말소되지 않은 기록이 몇 건인지. AI가 “유효 기록 없음”이라고 답하는 깨끗한 등기부라면 한결 안심할 수 있습니다.
2단계 — 위험 신호를 AI로 점검하려면 어떻게 묻나요?
구조를 파악했다면 이제 위험 신호를 찾을 차례입니다. 핵심은 AI에게 “괜찮아?”라고 막연하게 묻지 않고, 점검 항목을 정해서 하나씩 판정하게 하는 것입니다.
프롬프트 예시 ②
위 등기부를 기준으로 아래 항목을 ‘안전/주의/위험’으로 판정하고 근거가 된 등기 기록을 인용해줘.
1) 갑구에 압류·가압류·가처분·경매개시결정이 남아 있는가
2) 소유권이 신탁회사로 이전된 신탁등기가 있는가
3) 을구 근저당권 채권최고액의 합계는 얼마인가
4) 채권최고액 합계 + 내 보증금 ○억 원이 이 집 시세 ○억 원의 몇 %인가
5) 최근 3개월 안에 소유권 이전이나 근저당 설정이 있었는가
항목별로 무엇을 뜻하는지도 알아두면 AI 답변을 제대로 검토할 수 있습니다.
- 압류·가압류: 집주인에게 갚지 못한 빚이 있다는 신호. 말소되지 않았다면 계약을 보류하는 것이 원칙입니다.
- 신탁등기: 법적 소유자가 신탁회사입니다. 신탁원부를 떼어 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하지 않으면 계약 자체가 무효로 다퉈질 수 있습니다.
- 채권최고액: 실제 대출 원금이 아니라 은행이 받을 수 있는 최대 한도입니다. 은행권은 보통 대출 원금의 120% 안팎으로 설정하므로, 채권최고액 1억 2천만 원이면 실제 대출은 약 1억 원으로 추정할 수 있습니다.
- 빚+보증금 비율: 채권최고액 합계와 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 온전히 돌려받기 어려워집니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 최근 거래가로 확인하세요.
AI가 판정한 결과는 반드시 원문 기록과 대조합니다. 프롬프트에 “근거가 된 등기 기록을 인용해줘”를 넣은 이유가 바로 이것입니다. 인용된 문장이 실제 등기부에 있는지 눈으로 확인하면, AI가 숫자를 잘못 읽는 실수를 걸러낼 수 있습니다.
3단계 — 잔금일까지 다시 확인할 체크리스트
등기부 점검은 계약서에 도장을 찍는 날 한 번으로 끝나지 않습니다. 계약일과 잔금일 사이에 집주인이 새로 대출을 받으면, 그 근저당이 내 권리보다 앞설 수 있기 때문입니다. 법이 세입자를 보호하는 시점을 정확히 알아야 하는 이유입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 이렇게 규정합니다. “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.” 즉 이사(인도)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 앞서게 되는 구조입니다.
AI에게 아래처럼 요청하면 내 일정에 맞춘 점검표를 받을 수 있습니다.
프롬프트 예시 ③
나는 10월 ○일 계약, 11월 ○일 잔금·입주 예정이야. 주택임대차보호법의 대항력·확정일자 기준을 반영해서 계약일부터 입주 다음 날까지 날짜별로 해야 할 일(등기부 재열람, 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입)을 체크리스트로 만들어줘. 계약서 특약에 넣을 문구도 제안해줘.
실무에서 자주 쓰는 특약은 “잔금일 다음 날까지 임대인은 새로운 담보권을 설정하지 않는다”, “위반 시 계약을 해제하고 보증금 전액을 즉시 반환한다” 같은 문구입니다. 첫 자취라 계약 이후 세팅까지 막막하다면 AI로 첫 자취 시작하기의 예산·필수품 정리도 함께 참고하세요.
AI 해석만 믿어도 될까요?
아니요. AI는 등기부를 “읽고 정리하는” 데 강하지만, 최종 판단의 책임을 지지는 않습니다. 특히 세 가지는 AI 답변과 별개로 직접 확인해야 합니다.
- 최신성: AI는 내가 붙여 넣은 시점의 등기부만 봅니다. 잔금일 당일 재열람은 사람이 해야 합니다.
- 등기부 밖의 위험: 집주인의 세금 체납, 선순위 세입자의 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 임대인의 국세·지방세 완납증명서, 확정일자 부여 현황은 별도로 요구하세요.
- 건축물대장: 불법 증축된 위반건축물은 건축물대장에만 표시됩니다. 정부24에서 무료로 열람할 수 있습니다.
또한 등기부에는 소유자의 개인정보가 담겨 있으므로, 공용 PC나 출처가 불분명한 AI 서비스에는 올리지 않는 것이 좋습니다. 보증금 반환이 걱정된다면 HUG(주택도시보증공사)의 안심전세 앱이나 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 함께 확인해 보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본은 집주인 허락 없이 떼도 되나요?
네. 등기부는 누구나 열람할 수 있는 공적 기록입니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 입력하면 열람 700원, 발급 1,000원에 바로 확인할 수 있고, 집주인에게 알림이 가지도 않습니다.
Q2. 근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?
아닙니다. 근저당 자체는 흔합니다. 중요한 것은 금액입니다. 채권최고액 합계와 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70~80% 이하인지 계산해 보고, 넘는다면 보증금을 낮추거나 계약을 다시 검토하세요.
Q3. 신탁등기가 있는 집은 어떻게 확인하나요?
갑구에 ‘신탁’ 기록이 있으면 인터넷등기소에서 신탁원부를 별도로 발급받아야 합니다. 신탁원부에서 임대 권한이 신탁회사와 위탁자 중 누구에게 있는지, 신탁회사의 동의가 필요한지를 확인해야 계약이 안전합니다.
Q4. AI에 등기부를 올려도 개인정보 문제는 없나요?
등기부에는 소유자 이름과 주소가 들어 있습니다. 신뢰할 수 있는 주요 AI 서비스를 쓰고, 필요하면 이름을 “소유자 A”처럼 가려서 붙여 넣으세요. 권리관계 판단에는 이름이 없어도 충분합니다.
